关于推进我县居住小区物业管理工作的建议

县政协提案法制群团委主任  向云忠

物业管理工作既是社会管理创新的重要内容，也是与群众生活密切相关的城市管理工作的重要组成部分。当前，随着我县城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善和市民生活水平的不断提高，我县居住小区的物业管理工作与商品房发展之间的矛盾日益突出，已经成为社会高度关注和群众普遍关心的热点、难点问题。因此，进一步推进我县居住小区的物业管理工作显得尤为重要。

一、我县居住小区物业管理现状

我县居住小区的物业管理工作从2005年开始起步，经过近9年的发展共成立了物业服务企业8家，其中在我县登记注册的有5家，分别是渠阳购物广场、贵元、三山、尚都、银洲物业公司，外地物业进驻我县的有3家，分别在麻阳、通道、怀化登记注册。我县的所有物业服务企业均为三级资质，从业人员80余人，共管理住宅小区13个，累计接管面积65.6万m²，物业管理覆盖率为35%，共成立业主委员会3个。

总体来看，我县居住小区的物业管理工作，均属于前期物业管理范畴，实行业主自治管理。目前，发展势头良好、成效较为明显。主要有三个特点：一是规章制度逐步完善。先后制定出台了《靖州县城区物业管理办法》、《关于进一步加强我县新建住宅小区前期物业管理和物业综合验收工作的通知》、《关于加强住房专项资金归集和管理的通知》等一系列规范性文件，明确了各职能部门的职责，及业主、业主委员会、物业服务企业的权利和义务。二是监管力量不断充实。县房产局成立了物业管理所，进一步充实了监管队伍，加大了行业指导和监管力度，对征收管理使用全县房屋维修基金和建立社会化、市场化、专业化的物业管理体系起到了积极作用。三是监管工作稳步有序。指导条件成熟的小区及时成立了业主委员会，配合物业企业搞好服务；规范前期物业管理工作，积极调解纠纷矛盾；认真开展综合整治，大力查处违法违规行为，推动我县物业管理工作持续发展。

二、存在的问题

我县物业管理工作在不断发展的同时，总体水平仍然较低，存在一些亟待解决的矛盾和问题。

1.物业企业管理服务定位不准确。我县物业管理的从业人员文化层次普遍较低、素质不高，没有树立科学管理和优质服务理念。一是服务行为不规范，服务态度不端正，服务用语不文明。二是服务意识不强，主动上门服务较少，小区业主对物业人员综合满意度不高。三是物业企业专业管理人员缺乏，日常管理工作不及时、不到位，业主对物业企业的服务质量产生质疑。四是服务内容不公开，收费标准不透明，存在降低服务标准等问题，造成业主与物业企业之间的相互不信任，容易引发矛盾。

2.业主对权利和义务的认识不对称。随着住房商品化，私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业企业的服务要求也越来越高，但也有部分业主对自身应承担的义务认识不清。一是房屋维修养护责任意识不强，没有树立“产权归己、维修自理”的观念。二是自律意识淡漠，不服从物业管理，不按时交纳或不交纳物业管理费，导致恶性循环，造成物业企业服务质量下降。三是业主委员会成立难，即使成立也是流于形式，特别是一些小区业主主人翁意识不强，放弃了物业管理自主权。四是业主大会召开不及时，作用发挥不充分，没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业企业之间的矛盾和问题得不到有效解决，给我县居住小区物业管理工作的推进带来了困难。

3.开发商遗留问题解决不到位。由于相关部门验收把关不严，导致开发商遗留问题突出，影响我县物业管理工作的正常开展。一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督。部分项目交付使用时，绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主得不到承诺利益，引发物业收费矛盾。二是住宅小区建设过程中职能部门监管不到位，工程质量监督方面仍存在盲点，部分伪劣材料被继续使用在公用设施上，许多住宅小区房屋、公用设施刚过保质期就出现问题。三是部分车库、物管用房、业主议事用房、垃圾库（站）等公建配套设施不到位，致使管理困难而引发各类纠纷。四是物业管理市场良性竞争机制不健全，有些物业企业为了扩大管理，擅自对开发商妥协，降低承接标准接管物业，为物业管理工作的实施埋下隐患。

4.热点、难点问题影响物业管理正常运作。一是部分开发商没有将小区的供水、供电设施移交给专业部门，而是交由物业企业直接管理，经常留下隐患。二是私搭乱建、违章装修、商住混居、油烟噪音污染等现象严重，成为物业管理的共性问题。三是小区公共设施建设标准偏低，绿化、照明等公共设施正常使用存在问题，加之物业企业人员工作责任心欠缺，主动维护意识淡薄，业主与物业企业之间的矛盾不断累积。四是专项维修资金归集到位少，使用额度严重不足，制约了后期物业管理工作的正常运作。

三、对策与建议

为了促进人民群众安居乐业，维护社会和谐稳定，我县居住小区的物业管理工作要进一步建立长效管理机制，强化行业监督，完善监管措施，全面提升管理服务水平。

1.健全政策法规，建立物业行业长效监管机制。一是要结合我县实际，在原已出台的《靖州县物业管理暂行办法》、《关于进一步加强我县新建住宅小区前期物业管理和验收工作的通知》等各项政策法规的基础上，制定更加完善和具有可操作性的实施办法，进一步明确各职能部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权力和义务。二是加大居住小区住房专项维修资金管理力度，着力加强我县房屋维修资金管理中心建设，明确编制和专人规范维修资金的征集、管理和使用工作，健全房屋维修保障制度。三是出台《靖州县居住小区物业服务项目承接退出管理规定》，强化对新旧小区物业管理承接退出监管措施，建立物业项目准入退出管理机制。规范物业企业经营行为，完善招投标制度，引入良性竞争机制，吸引优秀物业服务企业，提高我县物业管理工作整体水平。

2.理顺管理体制，促进物业管理工作持续发展。一是相关部门要在房地产项目评审中加大对小区物管用房、绿化、亮化等公用基础设施配置的审查力度，按标准要求落实配套设施规划。二是强化建设、城管、质监等部门职能，严把工程建设质量关，严厉查处违规建设，理顺小区竣工验收程序，严把房屋配套设施建设、水电气安装等质量验收关。三是会同物价、建设、房产等部门继续在全行业深入开展物业市场专项整顿活动，进一步打击房地产开发企业、物业企业的违法违规行为，全面规范市场秩序。四是积极推行前期物业管理工作，对新建小区物业管理实施招投标制度，从源头上把好新进企业资质核审关，从业人员资格管理关。五是把物业管理纳入社会化管理范畴。加大业主投诉受理力度，及时向社会公开投诉电话。赋予社区居委会管理指导小区物业企业和协调业主委员会的职责，推动社区居委会主动介入业主委员会建设、群众投诉处理、日常监督管理等工作。

3.形成共管意识，加快建立业主委员会运作机制。加大对《靖州县物业管理办法》等相关政策、法规的宣传力度，让广大业主了解物业管理工作的重要性，提高业主的自治素质和能力，促使业主严格履行相关义务。强化对业主委员会的指导，构建物业企业与业主之间的勾通桥梁。定期召开业主大会受理业务投诉，反映业主诉求，协商解决违章装修、乱搭乱建、乱停乱摆、供水供电设施移交不到位等热点难点问题。妥善考虑业主委员会成员的误工、电话费补助，迅速建立业主委员会良性运作机制，共同维护小区稳定。

4.强化监督指导，规范物业服务企业从业行为。加强对物业服务企业的日常监督，建立物业企业监管档案，坚持“质价相符”的收费标准，完善物业管理服务内容。开展行业现状普查，对全县的物业管理区域重新划分，实行按季检查，按年考核，做到底数清晰、责任明确、监管到位。建立守信企业激励，失信企业惩戒和严重失信企业淘汰机制，清理整顿管理水平低、服务不规范、社会形象差的企业，引导企业自觉依法办事，规范行业行风。引进物业管理的先进经验，探索多样化物业管理模式，不断改进和完善物业管理工作，努力为我县人民群众创造和谐稳定的社会环境。